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成功案例

【房产纠纷案例】陈小兵与黄琴房屋买卖合同纠纷

案件审理经过

上诉人陈小兵因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2448号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明:2013年6月26日,黄琴、陈小兵经居间方上海置联房地产经纪事务所介绍后,签订《房屋买卖协议》,约定黄琴将坐落于上海市崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋,建筑面积80.23平方米(以产权证实际面积为准),以人民币(以下币种均为人民币)640,000元(净到手价)出售于陈小兵。付款方式,签订协议之日付10,000元,2013年7月5日前付400,000元,2014年12月31日前付200,000元,尾款30,000元待过户之日给付。当天,黄琴作为甲方,陈小兵作为乙方,双方又签订《动迁安置房补充协议》,约定“双方将于2013年12月31日前签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称“网签合同”)(具体时间以甲方具备实际签约条件为准),因为《上海市动迁安置房管理办法》沪府发(2011)44号第23条规定,动迁安置房在取得房地产证后的3年内,不得转让、抵押……”还约定,任何一方不得以任何理由提出增加或减少价款,或者其他任何非不可抗力的原因不予办理过户或取消本次交易,如果一方提出上述要求,属于严重违约行为,违约方除了应继续履行网签合同约定的义务外,还应向守约方支付房屋总价的100%作为违约金。嗣后,陈小兵共向黄琴支付了购房款410,000元,黄琴于2013年7月5日将房屋交付陈小兵。2015年1月1日,陈小兵书面承诺在2015年1月7日下午四点之前,将200,000元支付给黄琴。届时,陈小兵仍未支付,黄琴遂诉至原审法院,请求判令:1、解除《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》;2、陈小兵腾退并返还上述房屋;3、黄琴返还购房款410,000元;4、陈小兵支付违约金200,000元;5、本案诉讼费由陈小兵负担。

为查明本案事实,原审法院致函至崇明县房地产交易中心询问系争房屋的初始产证领取情况,经查,该房屋系动迁安置房,现尚未办理初始登记,且该房所处楼盘也尚无大产证、仅有土地权属信息。

一审法院认为

原审法院认为,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力。双方当事人之间签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》,虽系双方真实意思表示。但由于涉讼房屋现尚不能办理产证登记,更不能办理过户手续,双方无法继续履行相应义务,故应当予以解除。本案中双方当事人在订约之际,对房屋产权的交易风险均属明知,所以黄琴主张违约金及陈小兵辩称的利息及房屋差价、中介费等损失均不予支持。据此,原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百一十条第(一)项之规定,判决:一、黄琴与陈小兵之间于2013年6月26日签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》予以解除;二、陈小兵于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋一套予以腾空后返还给黄琴;三、黄琴于判决生效之日起十日内将购房款人民币410,000元返还给陈小兵;四、黄琴的其余诉讼请求,不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人陈小兵不服原审判决,向本院提起上诉称,系争房屋买卖合同应属合法有效,且其为购买系争房屋支付了中介费等相关费用,支付了大部分房款,原审判决简单解除合同并未考虑到该部分损失和系争房屋的增值价值,有失公正,请求撤销原审判决,改判合同继续履行。

被上诉人辩称

被上诉人黄琴答辩称,不同意上诉人的上诉请求,上诉人没有新的事实和证据,请求驳回上诉,维持原判。

本院查明

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为

本院认为,原审法院已经查明,系争房屋系动迁安置房,现尚未办理初始登记,且该房所处楼盘也尚无大产证、仅有土地权属信息。双方当事人之间签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》,虽系双方真实意思表示。但由于涉讼房屋现尚不能办理产证登记,更不能办理过户手续,双方无法继续履行相应义务,故原审予以解除并无不当。且陈小兵在订约之际,对房屋产权的交易风险属明知,房屋买卖合同中相关条款的约定对此即有印证,故原审对陈小兵的利息及房屋差价、中介费等损失不予支持亦无不当。综上,陈小兵的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币4,300元,由上诉人陈小兵负担。

本判决为终审判决。



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