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周哲律师 周哲律师,复旦大学硕士,北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人,上海市律师协会证券业务研究委员会委员。周哲律师从业8年来,一直专于企业资本运作和规范治理的法律服务,对企业合理运用海内外股权架构,通过资本市场和金融... 详细>>

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成功案例

【房产纠纷】房屋代持协议纠纷

审理经过:

上诉人叶经聚、陈文娟因与被上诉人陈觉民、李月芬合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初37373号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。

上诉人称:

上诉人叶经聚、陈文娟上诉请求:撤销原判,依法改判支持叶经聚、陈文娟的一审全部诉请。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。1、陈文娟收取上海市闵行区吴中路633弄39号202室房屋(以下简称涉案房屋)租金的时间是从2004年7月开始至2008年11月止,对此,被上诉人陈觉民、李月芬均确认,故一审判决认定2006年至2008年期间的租金由陈文娟收取有误。2、叶经聚持有的用于收取租金的李月芬的银行卡,系在2013年11月22日叶经聚用该卡在ATM机上提现时获得客户凭条后才得知该卡已被李月芬注销,之前的房屋租金均由叶经聚收取。一审法院认定2008年11月叶经聚至银行发现上述银行卡已被注销有误。3、涉案房屋租金自购买后至2016年年底均由叶经聚、陈文娟收取,2017年1月15日,叶经聚、陈文娟因与陈觉民、李月芬就涉案房屋产生较大争议而向一审法院提起所有权确认之诉,后因法官行使释明权告知叶经聚、陈文娟应提起合同之诉而产生本案,故一审法院认定2008年以后涉案房屋租金及权利凭证均由陈觉民、李月芬支配和管理有误。4、一审认定双方之间出现一定的财产混同,由此无法完全排除涉案房屋钱款与陈觉民、李月芬的关联性,系一审法院未根据现有证据梳理清楚事实而作出的主观判断,由此导致错误判决。涉案房屋系用叶经聚、陈文娟筹集的款项购买,不可能是陈觉民、李月芬的钱款。5、就双方是否存在代持协议的问题,叶经聚、陈文娟在一审时已经作出了合理解释,但一审判决对此丝毫没有提及。正是因为没有书面的代持协议,叶经聚、陈文娟才提供涉案房屋的出资、租金收取、物业费交纳、亲朋好友之间的共识等证据,间接证明涉案房屋属于叶经聚、陈文娟,只是登记在陈觉民、李月芬名下,由其二人代持。没有书面代持协议并不代表双方之间不存在代持的合意。二、一审法院排除证据存在错误,录音证据、证人证言及对李月芬的询问笔录等均具有证据效力。由此,请求二审法院依法支持叶经聚、陈文娟的上诉诉请。

被上诉人称:

被上诉人陈觉民、李月芬辩称:坚持一审的意见。陈觉民、李月芬系涉案房屋的所有权人。1、涉案房屋系由陈觉民、李月芬签订买卖合同并支付房款,只是房款系由叶经聚、陈文娟代为支付,相关钱款系陈觉民、李月芬从1992年开始陆续交付给陈文娟的理财款。在另案第三次庭审中,陈文娟确认陈觉民、李月芬出售其他房屋的款项在其处。2、2008年起涉案房屋租金系打入李月芬的银行卡内,房地产权证也在陈觉民、李月芬处,叶经聚、陈文娟长期没有要回涉案房屋产权证也说明陈觉民、李月芬系涉案房屋的所有权人。3、叶经聚、陈文娟主张陈觉民、李月芬系代持涉案房屋没有依据,在相关录音中多次提到叶经聚不同意买房,故根据出资和租金收取情况推断系叶经聚、陈文娟买房不符合逻辑。4、本案的特殊性在于当事人之间系亲属关系,因原来关系融洽才会有大量金钱的委托理财、房屋代理关系。由于投资失败导致一审出庭作证的兄弟都是相应的受害者,故一审认为相关证人因对本案存在利害关系而未采信其证言并无不当。请求二审法院依法维持原判。叶经聚、陈文娟向一审法院起诉请求判令:1、陈觉民、李月芬将涉案房屋过户至叶经聚、陈文娟名下;2、陈觉民、李月芬搬离涉案房屋;3、陈觉民、李月芬向叶经聚、陈文娟支付自2017年1月1日起至实际搬离涉案房屋之日止按照每月人民币(下同)9'000元标准计算的租金。

一审法院认定:

一审法院认定事实如下:叶经聚、陈文娟原系夫妻关系。陈觉民、李月芬系夫妻关系。陈觉民系陈文娟的弟弟。2004年6月1日,陈觉民、李月芬为购买涉案房屋共同作为买

受人与案外人签署《上海市房地产买卖合同》,房屋面积为142.61平方米,转让价款为1,330,000元。该合同还就买卖双方的其他权利义务作出了约定。同日,陈文娟从其账户取款400,000元支付涉案房屋首付款。2004年6月8日,陈觉民、李月芬作为借款人(抵押人)签署《个人住房(二手房)抵押借款合同》,以涉案房屋作为抵押物向中国银行上海市分行借款910,000元,借款期限自2004年6月18日起至2024年6月17日止。

2004年6月18日,上海市闵行区房地产中心受理涉案房屋权利人变更登记申请,经核准于2004年6月29日将权利人变更登记为陈觉民、李月芬。2004年7月至2005年12月,陈文娟每月向陈觉民用于归还住房贷款的银行卡内转入钱款。

2005年12月31日,叶经聚向陈觉民用于归还住房贷款的银行卡内转入451,372.94元。2006年1月28日,叶经聚向陈觉民用于归还住房贷款的银行卡内转入250,482.75元。以上两笔款项合计701,855.69元。2007年10月1日,陈文娟以收款担保人的名义出具收条,载明收到李月芬2,230,300元,投资陆秀丽房地产,投资回报率不低于

20%/年。2008年1月4日,涉案房屋的抵押登记被注销。

2008年2月18日,陈文娟向李月芬出具一份投资汇总表,陈文娟在该汇总表中载明李月芬在其处的投资项目及收益。2008年10月7日,叶经聚与陈文娟签署自愿离婚协议书,解除婚姻关系。

2009年4月24日,上海市徐汇区人民检察院指控陈文娟犯非法吸收公众存款罪,向一审法院提起公诉。经审理,一审法院于2010年3月24日判决:“被告人陈文娟犯非法吸收公众存款罪,判处有期徒刑五年,并处罚金人民币二十万元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的,羁押一日折抵刑期一日,即自2008年11月13日起至2013年11月12日止;罚金自判决生效第二日起一个月内缴纳。)”。判决后,该案被告人陈文娟不服,提出上诉。2010年6月9日,二审法院作出终审裁决:“驳回上诉,维持原判”。另查明,关于涉案房屋出租所获租金,2006年至2008年期间的租金由陈文娟收驭。陈文娟入狱后,租金汇入李月芬银行账户,期间该银行卡由叶经聚持有。2008年11月,叶经聚至银行发现该卡已经注销。2013年6月,陈觉民出具声明:“从本月起,每月扣除2,000元,来偿还不应由我来支付的费用。”还查明,自2009年至2012年期间涉案房屋物业管理服务费发票、2008年期间的有线电视费发票等票据原件在叶经聚、陈文娟处。关于叶经聚、陈文娟提供的公安机关的询问笔录、户口簿、吴中路633弄14号302室房屋的借款抵押合同,一审认为,与本案不存在关联性,故不予认定;关于叶经聚、陈文娟提供的录音,一审认为,录音资料的主要内容为叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬双方对于如何减免各方在刑事案件中的损失而对如何处理涉案房屋进行的谈判,不能直接证明案件事实,故不予认定;关于陈觉民、李月芬提供的公安机关的讯问笔录、民事裁定书,一审认为,与本案不存在关联性,故不予认定。

一审法院认为,本案的争议焦点为,叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬之间就涉案房屋是否存在代持关系?根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,叶经聚、陈文娟主张双方存在代持关系,并主要从房屋价款、租金收益及权利凭证等均由叶经聚、陈文娟支付、处分及管理加以证明。陈觉民、李月芬则抗辩,陈觉民、李月芬的钱款长期以来交由陈文娟管理,叶经聚、陈文娟属于代为支付房款、代为处分租金、代为管理权利凭证,而后,房屋租金及权利凭证自2008年开始转由陈觉民、李月芬处分及管理。一审认为,根据查明的事实,陈文娟曾于2007年10月1日出具以其为担保人的收条、于2008年2月18日向李月芬出具投资汇总表,由此至少可证明两项事实,一是陈文娟与陈觉民、李月芬之间确实存在代为理财关系,陈觉民、李月芬所言非虚,二是截至2007年10月1日,陈觉民、李月芬在陈文娟处尚有2,000,000余元款项。由此,虽在购买涉案房屋时,房屋的首付款及此后用于提前还贷的钱款均系从叶经聚、陈文娟的账户中转出,但因叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬之间出现了一定的财产混同,由此无法完全排除涉案房屋钱款与陈觉民、李月芬之间的关联性。房屋租金的处分同理可证,且自2008年以后房屋租金及权利凭证均由陈觉民、李月芬支配及管理,叶经聚、陈文娟亦未对此提出异议。叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬虽互为家庭成员,但就重大财产购置未签订任何书面代持协议,数十年间亦未留下任何有关代持关系的书面证据,叶经聚、陈文娟的行为与常理不符。综上,鉴于涉案房屋的权利人登记为陈觉民、李月芬,则陈觉民、李月芬为当然的权利人,而叶经聚、陈文娟未能充分举证证明叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬之间存在代持关系,故对叶经聚、陈文娟的全部诉讼请求,不予支持。

一审法院审理后,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定,于二0一八年三月二十二日作出判决:驳回叶经聚、陈文娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计15,400元,由叶经聚、陈文娟共同负担。

二审法院认为:

经二审法院审理查明,一审法院关于“涉案房屋出租所获租金,2006年至2008年期间的租金由陈文娟收取?陈文娟入狱后,租金汇入李月芬银行账户,期间该银行卡由叶经聚持有,2008年11月叶经聚至银行发现该卡已经注销”的认定有误。除此之外,一审法院认定事实无误,二审法院对此予以确认。

二审中,陈觉民、李月芬确认,2013年6月陈觉民、李月芬实际接管涉案房屋前,涉案房屋均由叶经聚、陈文娟代为管理,相关费用发票的原件也在叶经聚、陈文娟处。上述用于汇入涉案房屋租金的李月芬的银行账户实际于2013年6月注销,叶经聚系于2013年11月发现上述银行账户被注销。

就叶经聚、陈文娟主张涉案房屋系其二人以陈觉民、李月芬名义购买的原因,叶经聚、陈文娟在一审中陈述,此系由于叶经聚、陈文娟对家庭财产投资方向意见不一致,陈文娟欲购买涉案房屋,但当时叶经聚不同意,而陈文娟与陈觉民、李月芬关系较好,故要求陈觉民、李月芬代持涉案房屋。后来叶经聚因为女儿喜欢涉案房屋故认可代持,2005年叶经聚让陈觉民写过一份书面材料,内容是承认涉案房屋房款系由叶经聚、陈文娟支付,该材料因为之后陈文娟涉及刑事案件怕被抄家而被陈文娟撕毁,但在相关录音中有体现。

二审审理中,叶经聚、陈文娟向二审法院申请撤回其原审第二第3项即要求陈觉民、李月芬搬离涉案房屋并支付相应使用费的诉请,表示对此将另案主张权利。同时,叶经聚、陈文娟表示,若涉案房屋判归其二人所有,则其二人同意连带承担支付办理涉案房屋过户手续产生的所有税费和手续费用的责任。

二审法院认为,本案的争议焦点即为叶经聚、陈文娟关于陈觉民、李月芬系代其二人持有涉案房屋的主张能否成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。由此?就本案争议焦点,应根据当事人提供的证据、本案的实际情况等予以综合判断叶经聚、陈文娟是否为涉案房屋的真实权利人。一审法院判决驳回叶经聚、陈文娟诉请的主要理由为:1、根据陈文娟2007年10月1日出具的收条、2008年2月18日出具的投资汇总表可以认定,陈文娟与陈觉民、李月芬之间确实存代为理财关系以及截至2007年10月1日陈觉民、李月芬在陈文娟处尚有2,000,000余元款项的事实,而因陈文娟与陈觉民、李月芬之间出现一定财产的混同故无法排除涉案房屋房款与陈觉民、李月芬之间的关联性。2、2008年之后涉案房屋的租金和权利凭证均由陈觉民、李月芬支配和管理,叶经聚、陈文娟对此未提出异议。3、即使双方之间系家庭成员关系,但就作为重大财产的涉案房屋的购置却未签订任何书面代持协议,数十年也未留下任何有关代持关系的书面证据,与常理不符。对此,就一审判决第1项理由,首先,陈觉民、李月芬主张涉案房屋系由其二人出资购买的款项来源即为其二人在陈文娟处的投资款,但根据本案查明的事实,叶经聚、陈文娟已于2006年1月底前付清了涉案房屋的全部房款,而陈文娟出具上述收条和投资汇总表系在涉案房屋房款结清之后,即使如陈觉民、李月芬所述,其将相关款项陆续交付陈文娟代为理财系从上世纪90年代开始而经历了较长过程,但在上述投资汇总表已明确载明李月芬各项投资款及收益的情况下,因涉案房屋房款支付及租金收益并未记载于其中,而此时陈文娟尚未涉及刑事诉讼故该汇总表记载的内容应属客观真实,由此,该份技资汇总表显然无法证明陈觉民、李月芬已委托陈文娟用其二人在陈文娟处的部分投资款代为支付涉案房屋房款的事实。其次,即使陈觉民、李月芬与陈文娟之间基于家庭成员的信任而存在大笔款项的委托理财关系,陈文娟代为理财和处理其个人财务事项可能共用相同账户,但此并不必然表明双方之间存在财产混同的情况,相关款项仍应以双方的确认即上述投资汇总表为准。基于此,一审判决第1项理由不能成立。就一审判决第2项理由,首先,根据陈觉民、李月芬在二审中的确认,涉案房屋在2013年6月之前系由叶经聚、陈文娟管理,相关费用凭证亦在其二人处,

故一审法院认定自2008年后涉案房屋租金及权利凭证均由陈觉民、李月芬支配和管理显然与事实不符。其次,陈觉民、李月芬主张叶经聚、陈文娟系代为管理涉案房屋,但叶经聚、陈文娟在2013年6月之前长达数年时间内全额收取涉案房屋租金而并未与陈觉民、李月芬进行结算,此显然与通常情况下委托管理的概念不符,二审法院对此难以采信。再次,从陈觉民、李月芬注销收取租金的银行账户及其自述自2013年6月起由其实际接管涉案房屋的情况看,陈觉民、李月芬系以注销实际由叶经聚持有的上述银行卡的方式强行取得直接收取涉案房屋租金的权利,而并非基于叶经聚、陈文娟的自愿。之后因陈文娟涉及刑事案件、代为理财失败导致家庭成员产生矛盾,陈觉民、李月芬基于涉案房屋登记的权利人之身份自行使用涉案房屋的行为亦不能作为认定其即为涉案房屋实际权利人的充分依据。基于此,一审判决第2项理由亦不成立。就一审判决第3项理由,二审法院认为,就涉案房屋之类的重大财产,如果需要他人代持,当事人在通常情况下会签订书面协议对各自权利义务予以规制,但本案中,一方面双方当事人原系近亲属关系且关系融洽,有较为深厚的信任基础,此从陈觉民、李月芬将大笔款项委托陈文娟理财即可知,另一方面,2009年陈文娟涉嫌刑事案件,因存在其财产被追偿的可能,故叶经聚、陈文娟与陈觉民、李月芬未签订或未保留书面代持协议及涉案房屋权利凭证现在陈觉民、李月芬处与其二人系代持涉案房屋并不矛盾,一审判决该项理由亦不充分。由此,根据涉案房屋款项支付、实际使用情况并综合考量本案当事人之间存在的特殊关系等因素,二审法院认为,叶经聚、陈文娟主张涉案房屋系由陈觉民、李月芬代持,叶经聚、陈文娟为涉案房屋的实际权利人,具有相应的事实和法律依据,故对其二人要求陈觉民、李月芬配合办理将涉案房屋过户至其二人名下手续的诉请,二审法院予以支持。一审判决有误,二审法院予以纠正。叶经聚、陈文娟自愿承担过户过程中产生的全部税费和手续费用,并无不当,二审法院予以准许。叶经聚、陈文娟二审期间撤回其一审第二第3项即要求陈觉民、李月芬搬离涉案房屋并支付相应使用费的诉请,此系其二人对自身权利的合理处分,亦无不当,二审法院亦予照准。

二审裁判结果:

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条之规定,判决如下:

一、撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初37373号民事判决;

二、陈觉民、李月芬于本判决生效之日起十五日内配合叶经聚、

 陈文娟办理将上海市闵行区吴中路633弄到号202室房屋过户至叶经聚、陈文娟名下的手续,相关税费和手续费由叶经聚、陈文娟承担。一审案件受理费减半收取计人民币15,400元,由叶经聚、陈文娟共同负担7,700元,由陈觉民、李月芬共同负担7,700元。二审案件受理费人民币30,800元,由叶经聚、陈文娟共同负担15,400元,由陈觉民、李月芬共同负担15,400元。本判决为终审判决。








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