17701830808

您所在的位置: 上海周哲律师网 >成功案例

律师介绍

周哲律师 周哲律师,复旦大学硕士,北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人,上海市律师协会证券业务研究委员会委员。周哲律师从业8年来,一直专于企业资本运作和规范治理的法律服务,对企业合理运用海内外股权架构,通过资本市场和金融... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:周哲律师

电话号码:021-68419377

手机号码:17701830808

邮箱地址:403049178@qq.com

执业证号:13101201210288223

执业律所:北京盈科(上海)律师事务所

联系地址:上海市静安区裕通路100号宝矿洲际商务中心15-16楼

成功案例

【动拆迁案件】房屋共有纠纷


上海市第二中级人民法院民事判决书     (2018)沪02民终9317号


     上诉人(原审被告):杨根锁,男,1934年12月1日出生,汉族,户籍所在地上海市淤虹路685弄4号403室。杨毅,男,1986年10月18日出生,汉族,户籍所在地上海市东新民路55弄10号。委托诉讼代理人:周哲,北京盈科(上海)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):杨国华,男,1961年12月1日出生,汉族沈佩芳,女,1967年9月20日出生,汉族,户籍所在地上海市东新民路55弄10号。委托诉讼代理人:赵建高,顾晓雨,上海市海华永泰律师事务所律师。

原审被告:陈淑芳,女,1956年12月14日出生,汉族,户籍所在地上海市三门路24弄29号403室。委托诉讼代理人:杨荣华,男,1961年12月1日出生,汉族,户籍所在地上海市东新民路55弄10号。

上诉人杨根锁、杨毅因共有纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初3547号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,位于本市东新民路55弄10号前后客堂系争房屋是杨根锁承租的公房。杨根锁与案外人黄小青婚后育有杨国华、案外人杨荣华,黄小青在系争房屋被征收前已去世。杨国华与沈佩芳系夫妻关系,案外人杨蕾系二人之女。杨荣华与陈淑芳系夫妻关系,杨毅系其二人之子。

其中,杨国华、杨根锁户籍自1966年即迁入,但杨根锁在上世纪90年代迁出;沈佩芳户籍自1999年迁入;陈淑芳户籍自2007年迁入;杨毅户籍自1993年至1998年以及2011年之后在系争房屋内。杨国华在系争房屋自1966年住到2001年左右;沈佩芳自1991年结婚住到2001年左右;杨根锁自1966年起居住过20余年;陈淑芳、杨毅自上世纪80年代住至1998年,之后搬至陈淑芳单位分配的房屋居住。2001年后,系争房屋由杨根锁对外出租并收取租金。

2017年12月2日上海市静安区人民政府作出“沪静府房征〔2017〕6号”《房屋征收决定》,系争房屋被纳入征收范围,此时户籍在册人口为杨国华、沈佩芳、陈淑芳、杨毅共四位。当月17日,杨毅作为承租人杨根锁的代理人(乙方)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,认定系争房屋建筑面积为前后客堂35.58平方米,约定房屋价值补偿款计人民币(以下币种均为人民币)3,209,192.38元;该户不符合居住困难户的条件;房屋装潢补偿10,674元;乙方选择货币补偿;其他各类补贴、奖励费用共计1,966,497.8元(其中不予认定建筑面积残值补偿30..2,317.8元、搬家费补贴800元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励385,580元、早签多得益奖励30,000元、居住均衡实物安置补贴889,500元、限定选房补贴355,800元);本协议生效后,征收居住房屋的,被征收入取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;本协议经双方签字或盖章后成立;本地块适用征询制,在规定的签约期内(含签约附加期),房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%,本协议生效。至杨国华等人提起本案诉讼时,上述协议生效条件已经成就。

2018年1月16日,征收实施单位以《静安区北站新城旧城区改建项目结算单》的形式对被征收房屋的征收补偿款予以确认,包括上述征收补偿协议中确认的房屋价值补偿、房屋装潢补偿、其他各类补贴、奖励费用共计5,186,365元,以及居住搬迁奖励80,000元、签约搬迁利息57,569.74  元、居住提前搬迁力口奖120,000元、临时安置费13,500元,共计5,457,434.74元。原审法院另查明:1997年11月4日,杨根锁曾与案外人上海市长宁区市政建设开发总公司(以下简称“长宁市政公司”)签订《房屋拆迁安置协议》,约定杨根锁原居住的本市长宁路1305弄31支弄54号系私房(以下简称“长宁路私房”),居住面积55.31平方米;杨根锁户接受拆迁安置,安置人口为杨根锁、沈佩芳、杨凌、杨蕾、杨国华、黄小青共六位;拆迁单位提供本市淤虹路685弄4号403室(以下简称“淤虹路403室”)、淤虹路685弄55号402室(以下简称“淤虹路402室”)两套公房及若干补偿款。1999年,长宁市政公司通、过住房调配单形式,将泌虹路402室分配给黄小青、杨凌、沈佩芳,租赁户名为黄小青;将泌虹路403

室分配给杨根锁、杨蕾,租赁户名为杨根锁。

2007年3月9日,杨根锁并代杨国华与长宁市政公司签订《上海市公有住房出售合同》,将淤虹路403室房屋购买为二人共同共有。购房款由杨根锁支付,并由杨根锁领取和办理了产证。本案审理中,杨国华称该合同中名章为虚假,也未授权杨根锁代为签字,对此事完全不知情。2010年,由于黄小青去世,双方当事人及其家人针对上述402、403两套房屋继承及产权分割产生纠纷并诉至上海市长宁区人民法院。在该案中,各方确认黄小青去世时,淤虹路402室由黄小

青占90%、杨荣华占10%;淤虹路403室由杨根锁占90%、杨国华占10%。此时,杨根锁居住于淤虹路402室,杨国华一家居住于淤虹路403室。经该院调解,各方确认淤虹路402室由杨国华占90%、沈佩芳占5%、杨蕾占5%;   403室房屋由杨根锁一人所有。调解之后,两套房屋的居住人未变化。1997年,陈淑芳所在单位为其分配位于本市三门路24弄29号403室公房(以下简称“三门路房屋”),建筑面积57平方米,安置人口陈淑芳、杨荣华;调配单上注明“杨毅因求学户口暂不迁入”。1998年5月16日,杨毅户籍自系争房屋迁往上述三门路房屋。现杨国华、沈佩芳涉讼,请求判令系争房屋被征收补偿款总额的2/3归其二人所有(暂计3,457,576.67元,以结算单为准)等。

      原审法院经审理后认为,公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。陈淑芳已享受过单位福利分房,且自其户籍迁入系争房屋之后从未实际居住,故无权享受本案征收补偿利益。结合陈淑芳单位福利分房的住房调配单上注明  “杨毅因求学户口暂不迁入”、分配房屋的面积、杨毅户口于1998年迁入该房并实际居住等事实,应当认定杨毅亦享受了该处福利分房利益,故无权获得本案系争房屋被征收补偿利益。沈佩芳、杨国华、杨根锁均长期未在系争房屋居住,杨根锁的户籍亦早已迁出,但杨根锁对房屋来源贡献更大,且2001年之后杨根锁亦通过出租并收取租金的方式对该房屋进行独立的管理使用;沈佩芳、杨国华并非长宁路私房权利人,但该私房拆迁时二人均是拆迁协议明确的被安置人,沈佩芳亦被分配了淤虹路402室安置房,并与杨国华一起实际居住使用。综合考虑上述因素,法院酌情确认杨国华、沈佩芳应获得征收补偿款2,720,000元。原审法院据此作出判决:杨根锁应于判决生效之日起十日内支付杨国华、沈佩芳2,720,000元。

      原审判决后,上诉人杨根锁、杨毅不服,向本院提起上诉称:杨根锁是受杨国华委托,就淤虹路403室房屋签署了《上海市公有住房出售合同》,杨国华称其对此不知情,不是事实。由于杨国华对其享有相关房屋的90%份额也表示了认可,故即使其所称对上述事实不知情,也应认定其事后追认。淤虹路403室房屋购得产权的权利人是杨根锁、杨国华共同共有,故杨国华一直是长宁路私房被拆迁分得的公有住房的安置对象,且又实际购买了该公房的产权,故其已经享有过国家福利分房待遇。由于被上诉人杨国华、沈佩芳明确系长宁路私房被拆迁的安置对象,且二人亦享有了因拆迁取得的安置房屋,故根据当时的拆迁安置协议、有关拆迁安置政策、公有住房出售合同,以及生效民事调解书,均可认定被上诉人及其女儿,均享受过国家福利分房待遇,不是系争房屋被征收安置对象,不应获得相关安置利益。三门路房屋安置对象是陈淑芳夫妇,其子杨毅不是该分房的安置对象,有关调配单上注明的“杨毅因求学户口暂不迁入”,只是碍于当时的户籍政策,以防将来难以迁入,但并不意味着当时未成年的杨毅亦系三门路房屋的受配人,其从未享受过国家福利分房待遇。原审法院关于系争房屋的共同居住人的认定,完全错误,不符合国家相关政策的规定和本市的相关司法实践。上诉人应为系争房屋共同居住人,享有该房屋被征收安置的全部权益,被上诉人不享有该征收利益。据此,上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误,请求本院依法撤销,发回重审或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。 

     被上诉人沈佩芳、杨国华辩称:其二人从未享受过任何福利分房,符合享有系争房屋被征收拆迁安置补偿权益的条件。淤虹路402室房屋,是原有的私房拆迁所得,杨国华不是安置对象,并由杨根锁一手办理的手续,杨国华等人不知情。直到黄小青离世,经相关法院主持调解对房屋进行了分割,但不属于享受福利分房待遇。陈淑芳享受过福利分房,且无未成年人杨毅,陈淑芳不可能分得面积达57平方米的三门路房屋,且有关调配单注明,因求学,杨毅的户口未迁入。而且日常生活中,杨根锁等人有重男轻女思想。据此,被上诉人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求本院依法维持。

     原审被告陈淑芳述称:其同意上诉人杨根锁、杨毅的上诉主张。原单位分配的三门路房屋是根据陈淑芳夫妇的工龄标准,进行的分配。而且是增配,但在原审法院审理中,原审被告未提供证据证明。三门路房屋的分配,不包括杨毅。据此,原审被告认为原审判决错误,请求本院依法支持上诉人的上诉诉请。

     本院经审理查明,2018年10月31日,上诉人杨根锁、杨毅书面向本院表示,其念及与被上诉人杨国华、沈佩芳两人系亲属关系,自愿补偿被上诉人200,000元。

     以上事实,由上诉人杨根锁、杨毅《自愿补偿确认函》,以及本院的审理笔录等证明属实。

     原审查明的其他事实无误,本院予以确认。

     本院认为,享有公有住房被征收安置权益的对象,应为该房屋的共同居住人。根据有关法律法规和政策的规定,公有住房的共同居住人是指在本市有常住户口,实际居住满一年以上,且他处无房,以及虽有住房但居住困难的除外。该他处无房所指的房屋系公有住房,以及享受过国家福利分房、曾经房屋被拆迁征收安置,或者享有过购买公有住房产权待遇等情况。本案各当事人除杨根锁外,其他当事人的户籍虽均在系争房屋内,但因长宁路私房被拆迁安置协议明确,上诉人杨根锁,以及被上诉人杨国华、沈佩芳夫妇一家三人,均属于该房屋被拆迁安置对象,即使经相关法院调解,各当事人对于淤虹路的安置房重新进行了调整,以及存在如何购得上述公有住房产权事实的争议,但杨国华、沈佩芳享受过拆迁被安置的待遇,属于他处有房,事实清楚,其两人户籍虽在系争房屋内,且无证据证明其居住困难等,故被上诉人不符合系争房屋共同居住人条件,系空挂户口,不应享有系争房屋的被征收安置权益。上诉人杨根锁虽曾享有过长宁路私房的被拆迁权益,他处有房,户籍亦不在系争房屋内,但因其是系争房屋承租人,有关征收单位与其签署的生效安置协议也明确,承租人享有相应的房屋被征收安置权益,故其享有系争房屋本次被征收安置权益。原审被告陈淑芳夫妇婚姻存续期间,曾享有国家福利分房待遇,他处有房,且无证据证明居住困难,故陈淑芳虽户籍在系争房屋内,亦属空挂户口,不符合共同居住人条件,不享有系争房屋被征收安置权益。上诉人杨毅在其父母分得的三门路房屋调配单上虽有注明因求学户籍暂不迁入,但此次早在上世纪的国家福利分房时,杨毅未成年,按照国家政策,不享有国家福利分房待遇,其居住生活的权利,原则上应由其父母等监护人解决。杨毅成年后,无证据证明其享有过国家福利分房待遇,即不存在他处有房的事实,故其符合系争房屋共同居住人条件,享有该房屋被征收安置权益。鉴于上诉人自愿给予被上诉人一定补偿,系其处分自己合法权利的真实意思表示,并不违反法律规定,本院予以准许。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,判决如下:一、撤销上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初3547号民事判决;二、被上诉人杨国华、沈佩芳要求分得位于上海市东新民路55弄10号前后客堂公有房屋被征收补偿权益的全部诉请,不予支持;三、准予上诉人杨根锁、杨毅于本判决生效之日起十五日内一次性给予被上诉人杨国华、沈佩芳补偿款200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。审案件受理费17,230.31元、保全费5,000元,二审案件受理费28,560元,共计50,790.31元,均由被上诉人杨国华、沈佩芳负担。本判决为终审判决。



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

北京盈科(上海)律师事务所

地址:上海市静安区裕通路100号宝矿洲际商务中心15-16楼

电话:021-68419377

传真:021-68419499

手机:17701830808

邮件:403049178@qq.com

*姓名:

*电话:

*验证码:
*内容:

添加微信×

扫一扫添加朋友圈