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周哲律师 周哲律师,复旦大学硕士,北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人,上海市律师协会证券业务研究委员会委员。周哲律师从业8年来,一直专于企业资本运作和规范治理的法律服务,对企业合理运用海内外股权架构,通过资本市场和金融... 详细>>

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打小产权房纠纷官司怎么打?

在房产纠纷中有很多是关于小产权房的纠纷,就此,来给大家普及一下小产权的相关法律常识,希望对您有一定的帮助。打小产权房纠纷官司怎么打?小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效;

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效;

4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

(1)根据合同法规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(2)明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

(3)城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

(4)对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

(5)在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

离婚时对小产权房处理问题

1.对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定

2.对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

3.离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理



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