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周哲律师 周哲律师,复旦大学硕士,北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人,上海市律师协会证券业务研究委员会委员。周哲律师从业8年来,一直专于企业资本运作和规范治理的法律服务,对企业合理运用海内外股权架构,通过资本市场和金融... 详细>>

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律师文集

“倡导免租”政策下,疫情期间承租人主张减免房租,法院是否支持?

面对愈加严重的防疫形势,“返程复工”成了众多上班族面临的头号难题,全国各地轻则交通管制,重则封城封村,这也间接导致了各地企业生产经营陷入停顿,众多公司要么因为无法开工而空置厂房房屋,要么因营业额下降而难以负担房租。正是在这种情况下,上海市政府印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》,措施共6方面28条,鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金;”新政策“一经提出,立刻引起了媒体的热烈讨论,多方评论也是褒贬不一。


房东们质疑只免房租却不能免房贷,即便申请减免相应房产税、城镇土地使用税,门槛要求也较高,疫情期间企业的损失最终都落在了自己头上,明显属于道德绑架;与之相反的则是承租企业的拍手叫好,因疫情影响,许多企业已经是勉强支持,这样的“新政策”无疑极大缓解了他们的经济压力,以便全身心投入抗疫工作。


不过我们可以肯定的是,上海市政府“28条”新政策中对房租减免属于“倡议”,并没有法律强制力,疫情期间是否减免房租以及如何减免房租,房东仍旧有权自主决定。毕竟从大年初一开始,也有大量房东遭遇企业违约退房的情况,在当前形势下,无论是房东还是企业,其实都处在艰难时期。目前最佳的解决方法应是双方积极沟通,取得谅解共度时艰。


那么如果承租人因疫情遭遇房屋长期空置,已然无法承担房租,而租赁双方又无法友好协商达成一致,承租人该怎么办?是否有法律途径可以救济?我们不妨看一看“非典”时期案例【(2004)沪二中民二(民)终字第354号】。


案例分析

一审原告拍谱公司系1998年1月16日设立的企业法人,主要从事娱乐服务业,经营卡拉OK、KTV等。2001年2月9日,拍谱公司与一审被告新黄浦集团续签“房屋租赁协议”一份。双方对房屋租赁部位、面积、用途等约定基本上延续了前一份租赁合同的内容,租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。


但在2003年5月15日,拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函,称为防止“非典”,暂时停业,要求减免停业期间的全部房租,新黄浦集团对此未置可否,之后双方因为房租纠纷对簿公堂。


在一审中,法院认为关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题,按照最高人民法院相关规定,由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理;因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。


而一审时,拍谱公司并没有向法庭举证证明其在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行,因此,一审法院认为本案不适用“不可抗力”的免责规定,也就不能部分或全部免除拍普公司的责任。一审法院同时指出,如果需要适用公平原则,拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明,故最终一审法院认为拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据,不予采纳。


上海拍谱娱乐有限公司不服一审判决,随后向上海市第二中级人民法院上诉。


二审法院审理后认为:基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除“非典”期间的3个月的租金。


律师评论

今年的“新冠肺炎”疫情是否属于不可抗力?在《中华人民共和国民法通则》中对于“不可抗力”的定义为:不可预见、不可克服的客观情况。从该案中我们也可以看到,2003年爆发的“非典”已经被认定为“不可抗力”,那么此次爆发的“新冠肺炎”疫情情况也比“非典”更加严重,理当也属于“不可抗力”。


通过对本案审理过程的分析,我们也需明确的是,如果承租人向出租人提出减免租金,还需满足一个条件:在疫情期间,这种不可抗力带来了确实的经济损失。正如本案中承租人因为疫情而停业,法院才最终判决依照公平原则减免租金。


不过在疫情持续的情况下,我们还是建议承租人和出租人通过协商的方式来确定租金价格。毕竟因疫情影响,租赁需求减弱,房东本身就应该考虑通过降租来揽客或留客,这也符合大众在道德上的呼应,故通过市场自身的调节也是能够解决租金问题的。


拓展阅读


1、全国人大常委会法工委相关规定

在2020年2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟曾表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。


2、中国贸易促进委员会关于不可抗力事实的证明

根据国际贸易惯例和《中国国际贸易促进委员会章程》,中国贸促会可以出具不可抗力证明。不可抗力证明属于商事证明领域中的事实性证明行为,是指由中国贸促会及其授权的分、支会应申请人的申请,对与不可抗力有关的事实进行证明,出具后当事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和迟延履行合同的责任。


法律依据

《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条



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